Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Многие граждане нашей страны, особенно молодые семьи, решают свой квартирный вопрос при помощи ипотечного кредитования. Но, поскольку ипотека берется на долгие годы, за это время в жизни могут произойти значительные перемены, и выплата взносов по ипотеке становится для заемщика слишком обременительной. И тогда он задумывается, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и можно ли, вообще, это сделать.

Причины продажи ипотченой квартиры

За время действия кредитного договора может измениться как финансовое, так и семейное положение ипотечного заемщика.

Например, он может:

потерять работу, а вместе с ней и свой основной заработок;
заболеть и потерять трудоспособность;
развестись либо поссориться с родственниками, участвующими в выплате данного займа.

Иногда купленное через ипотеку жилье перестает по каким-то причинам устраивать его владельцев. Тогда они задумываются, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, чтобы в дальнейшем приобрести жилье большей площади или в другом районе.

Все это делает невозможным дальнейшую выплату займа и единственным выходом из данной ситуации является продажа квартиры. Сложность заключается в том, что документы на этот объект недвижимости находятся в залоге у банка. Поэтому требуется получить его согласие на продажу жилья либо снять обременение, сразу погасив всю сумму кредита.

Сбербанк заинтересован в исправной выплате кредита, и ему не нужны ипотечные должники. Поэтому, если возникает угроза задержек и невыплат по ипотеке, банк чаще всего разрешает продать квартиру. Это позволяет ему получить назад свои деньги, а также проценты за время использования ипотечной суммы.

Продажа без разрешения банка

Разрешение банка не требуется, если заемщик сразу погасит всю сумму кредита и снимет обременение с продаваемого объекта недвижимости. Одновременно погасить задолженность можно только в случае, если это не запрещено в рамках договора на ипотеку.

Однако такие запреты практически не встречаются.

Для того чтобы погасить долг, заемщик должен найти необходимую сумму. Он может это сделать несколькими способами:

взять потребительский кредит, если оставшаяся сумма небольшая;
найти покупателя, готового погасить ипотечный долг, чтобы оформить договор купли-продажи позднее, когда банк снимет обременение.

Последний вариант довольно сложный. Продать ипотечную квартиру, кредит на которую выдал Сбербанк, нелегко. Тяжело найти человека, готового сначала погасить долг, особенно если речь идет о крупной сумме, а затем оформить покупку данного объекта недвижимости. Но такой вариант продажи предполагает, что стоимость квартиры будет ниже стоимости аналогичного жилья, необремененного ипотечным договором. Поэтому покупатели могут найтись, и такая сделка будет возможна. Особенно часто такие сделки заключаются между родственниками.

Если человек, готовый приобрести данное жилье, найден, далее следует:

получить в банке выписку о сумме задолженности по ипотеке;
оформить с покупателем предварительный договор купли-продажи жилья;
получить от покупателя сумму, равную всей стоимости объекта недвижимости;
выплатить из нее ипотечный долг, а остальную сумму положить в банковскую ячейку. Погасить долг может и сам покупатель, а оформленные на него платежные документы будут доказательством его участия в сделке;
дождаться снятия банком обременения, получить соответствующую справку и подать документы в регпалату на оформление прав владения собственностью;
получив права на недвижимость, оформить с покупателем окончательный договор купли-продажи;
забрать деньги из банковской ячейки.

Искать покупателя и продавать квартиру можно и несамостоятельно, а через риелторские агентства.

Его сотрудники сами будут контактировать с банком и покупателем, а также заниматься оформлением необходимых документов. Их услуги обойдутся продавцу в 5%…10% от стоимости продаваемого жилья. Зато это существенно сэкономит его время и сбережет нервы.

Продажа после получения согласия банка

Чтобы получить согласие банка на продажу квартиры под ипотекой, требуется встретиться с его сотрудником и предоставить ему документы, доказывающие невозможность дальнейшей выплаты займа. Если аргументы заемщика покажутся убедительными, банк сам предложит, как продать ипотечную квартиру наиболее рационально. Возможны два варианта:

продажа жилья новому владельцу;
переоформление на него ипотечного кредита.

Оба варианта имеют положительные и отрицательные стороны для всех участников сделки, включая и сам банк.

Продажа при участии банка

При таком варианте продажи ипотечной квартиры потенциального покупателя также ищет сам клиент. Если покупатель найден и готов сразу заплатить сумму, равную стоимости объекта недвижимости, то дальнейшая последовательность действий следующая:

заемщик получает в банке выписку о сумме ипотечной задолженности;
участники сделки арендуют две банковских ячейки. В одну закладывается сумма, соответствующая остатку долга по ипотеке, в другую сумма, равная стоимости квартиры за вычетом задолженности;
документы на снятие обременения с квартиры подаются в регпалату, и она снимает это обременение;
оформляется договор купли-продажи через нотариуса, выбранного Сбербанком;
только после этого продавец получает доступ к банковским ячейкам, отдает долг банку и забирает себе деньги из второй ячейки.

Преимущество этого типа сделки для покупателя очевидно – при несостоявшейся сделке он может легко забрать все свои деньги. Для продавца есть небольшой риск, что банк могут лишить лицензии, что приведет к потере и денег, и квартиры. Но в случае со Сбербанком вероятность такого исхода крайне мала.

Продажа ипотечного кредита

Если покупатель найден, но требуемой суммы на покупку данного жилья у него нет, то можно договориться о покупке не самой квартиры, а ипотечного кредита.

Но в этом случае потенциальному покупателю придется собирать те же документы, которые собирал предыдущий ипотечный заемщик, в том числе и документы, подтверждающие его платежеспособность. Банк их внимательно изучит и выдаст свое решение.

Однако оно может быть и отрицательным. Также банк может изменить процентную ставку по кредиту для нового заемщика, что может его не устроить. Поэтому такой вариант достаточно сложен в реализации. Но если все-таки сделка совершилась, продавец получает сумму за квартиру за вычетом задолженности по кредиту, которую теперь будет выплачивать новый заемщик.

Продать квартиру под ипотекой сложно, но все-таки возможно. Покупателя может привлечь ее низкая стоимость. А банк, рассмотрев документально подтвержденное заявление, скорее всего, пойдет навстречу заемщику, чтобы не допускать просрочек/невыплат ипотеки.