Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Собираясь покупать жилье с использованием кредита в банке, каждый человек тщательно планирует приобретение и рассматривает все возможные варианты. Причем задумывается не только о том, каким будет купленное жилье, но и о банке, в котором придется оформлять соглашение об ипотеке. Ведь договор ипотеки заключается не на один день, и даже не на один год. Необходимо знать, что перед тем как будет заключен кредитный договор и подписан, а деньги выплачены клиенту, необходимо оформить предварительный договор купли-продажи квартиры по условиям в ипотеке Сбербанка. Но, обо всем по порядку.

Преимущества Сбербанка

Почему жители города Москва, да и остальных регионов России, при необходимости ипотечного кредитования все чаще становятся клиентами Сбера:

заключающим ипотечный договор Сбербанк позволяет выбрать любое жилое помещение (в процессе строительства, новая квартира, вторичный рынок недвижимости);
более мягкие требования к оформлению страхования жизни/здоровья заемщика;
более гибкий подход к определенным слоям населения (военнослужащие, владельцы сертификата «Материнский капитал», молодые семьи и т.д.);
большой выбор программ, по которым можно приобрести жилое помещение с использованием ипотеки Сбербанка;
кредитный договор на более лояльных условиях для клиентов, получающих зарплату через Сбербанк;
возможность привлечь к оформлению кредита созаемщиков, что может значительно увеличить шансы на получение ипотеки и сумму займа;
удобная форма погашения ежемесячных платежей – вносите необходимую сумму на кредитный счет, и денежные средства списываются автоматом в установленную для платежа дату;
можно предварительно рассчитать сумму ежемесячных платежей, воспользовавшись специальным калькулятором на официальном сайте банка;
упрощенная система перерегистрации права собственности на основании ипотечного договора от Сбербанка – достаточно будет всего одной явки в офис банка, получение выписки из Росреестра не выходя из дома (на сегодняшний день бланк свидетельства о собственности уже не актуален, его заменила выписка).

Вы можете сказать, что практически каждый банк в наше время предоставляет аналогичные сервисы. И это будет правильно, но совокупность общих уступок со стороны банка все же ставит его на первое место перед всеми остальными. Дополнительные плюсы, которые получает клиент, заключая договор ипотеки в Сбере – это возможность рассчитаться с кредитом и получить налоговый вычет, который предоставляется каждому гражданину Российской Федерации в связи с приобретением своего первого жилья.

Форма документа

Некоторые клиенты считают обязательства по оформлению предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку от Сбербанка недостатком.

Но на фоне остальных преимуществ, которые предлагает Сбербанк своим клиентам, договор купли-продажи для ипотеки от Сбербанка, заключаемый предварительно считается незначительным затруднением. Используя образец договора купли-продажи, в который достаточно только подставить свои данные, заключить предварительное соглашение о покупке квартиры сможет даже юридически не грамотный человек. Обязательное условие – это письменная форма заключения соглашения. Для предварительного договора не предусмотрен отдельный бланк, он составляется также как и основной. И основное, и предварительное соглашение о покупке становятся законными, после того как обе стороны сделки его подпишут. Если говорить о времени до 2013 года, то подобные правоотношения начинали действовать лишь после того, как перерегистрировался собственник имущества. А вот в отношении права собственности все осталось без изменений – владелец меняется после получения документов из Росреестра. Без предварительного договора невозможно будет заключить договор ипотеки в банке, что означает отказ в кредите. На основании предварительного соглашения о купле-продаже жилой недвижимости заключается соглашение о кредитовании. Затем из него берутся данные для заключения основного договора купли-продажи.

Структура документа

Для того чтобы в будущем сделку невозможно было опротестовать через суд (что приведет к потере прав и обязанностей сторон по отношению друг к другу, а для покупателя, в первую очередь, к потере купленной недвижимости), необходимо тщательно перепроверить каждый пункт соглашения. Что в обязательном порядке должен содержать предварительный договор Сбербанка:

день и место оформления официального документа;
подробная информация об объекте недвижимости, на право собственности, которого претендует покупатель (расположение, размер в кв.м., правоустанавливающие документы, на основании которых владелец имеет полномочия к распоряжению имуществом, техническая документация и т.п.);
обязательно указываются личные данные покупателя и продавца (в том числе и данные паспорта, прописка, ФИО);
стоимость жилого помещения (сумма, которую должен получить продавец);
устанавливаются условия передачи денежных средств от покупателя к продавцу (сразу вся сумма, расчеты частями, после подписания договора или после получения кредита и т.п.);
устанавливается день, когда будет совершена перерегистрация права собственности с фактического собственника на покупателя;
порядок распределения расходов за переоформление документов (государственная пошлина и иные возможные расходы);
указывают дату заключения основного соглашения о покупке;
информация о земельном участке, на котором стоит продаваемое жилое помещение (при условии, что покупка дома осуществляется вместе с землей);
информация о наличии обременений на объекте продажи (арест, залог и т.п. – бывает и так, что покупатель просто гасит долг продавца, снимает с квартиры обременение и переоформляет на себя жилье – все это должным образом должно быть отображено в условиях предварительного, а затем основного договора);
порядок возмещения убытков сторонами друг другу, в случае нарушения условий сделки;
определение возможности разрешения спорных ситуаций в досудебном или судебном порядке;
на заключительном этапе проставляются реквизиты сторон и их подписи.

Все условия сделки обговариваются заранее и прописываются в теле документа. Затем его относят в банк вместе с остальными необходимыми документами, оформляют кредитный договор и подписывают основной договор купли-продажи.

Возможность расторжения

Может возникнуть ситуация, когда заключенную ранее сделку необходимо расторгнуть (например, передумали покупать, отказали в кредите, нашли лучший вариант и т.д.). В каком порядке законодательство Российской Федерации позволяет разорвать сделку в этом случае:

по обоюдному соглашению продавца и покупателя (заключается дополнительное соглашение о расторжении уже заключенного договора, если это не противоречит интересам ни одной из сторон или интересам третьих лиц);
в одностороннем порядке через суд, если были нарушены условия сделки.

В каких случаях сделка аннулируется в судебном порядке:

объект продажи имеет дефекты, о которых продавец знал, но скрыл от продавца, а при первичном осмотре их выявить было невозможно;
аванс продавцом был получен (или вся сумма за жилье), но он отказывается передавать/переоформлять уже проданное имущество в собственность покупателю;
обнаружилось, что квартира находится на стадии конфискации у приставов исполнителей по иным финансовым обязательствам продавца;
выяснилось, что жилое помещение заложено и без согласия кредиторов какие-либо манипуляции производить нельзя;
если продавец скрыл информацию о том, что не имеет права совершать подобные сделки (несовершеннолетие, недееспособность и т.п.);
отсутствует письменное (и нотариально заверенное) согласие других собственников (в случае совместной собственности или в случае продажи своей доли в квартире);
в квартире прописаны и/или проживают несовершеннолетние и ее продажа ущемляет их интересы (не было получено разрешение органов опеки и попечительства);
сделка была заключена под давлением (продавец подвергался насилию, угрозам и т.п.) и т.д.

Причин для расторжения договора купли-продажи (как предварительного, так и основного) может быть несколько. Но чтобы добиться расторжения сделки через суд необходимо представить неопровержимые доказательства вашей правоты. Кроме того, знания гражданского законодательства в части заключения/расторжения договоров недостаточно. Придя в суд, необходимо знать еще гражданское процессуальное законодательство. В подобных случаях помощь опытного юриста может стать незаменимой.

Портрет заемщика

Одного предварительного договора купли-продажи для оформления ипотеки в Сбербанке недостаточно. К потенциальным заемщикам предъявляются определенные требования:

не младше 21 года и не старше пенсионного возраста (55 и 60 лет для женщин и мужчин соответственно);
возраст на окончание ипотеки не может превышать пенсионный возраст (55 и 60 лет для женщин и мужчин соответственно);
наличие официальной работы в течение полугода как минимум (могут потребоваться справки по форме банка или 2 НДФЛ);
трудовой стаж за последние пять лет не менее двенадцати месяцев;
поручители/созаемщики (больше трех человек нельзя, муж/жена в обязательном порядке).

Для «зарплатников» предусмотрены льготные условия в виде более низких процентов или отсутствия страховых взносов. Более лояльные условия предоставляются и молодым семьям. В принципе требования к заемщику стандартные, как и при других кредитных продуктах Сбербанка. Единственное, что при ипотеке дополнительной гарантией возврата денежных средств является купленное жилье, которое остается у банка в залоге.