Ипотека в сбербанке под залог имеющейся недвижимости

В России широко распространилось ипотечное кредитование, и появилось немало различных вариантов получения ипотеки. Так, если заёмщик не имеет собственной недвижимости, то залогом будет выступать та, что он приобретает – это традиционный подход. Но если он уже имеет недвижимость, то вместо этого залогом может выступить именно она – это называется ипотека под залог имеющейся недвижимости, и Сбербанк также предоставляет её. Немалое число заёмщиков выбирают именно этот вариант, потому что он имеет свои преимущества – но и недостатки у него тоже есть. То и другое мы разберём в сегодняшней статье, чтобы выбор сделать было проще.

Почему прибегают к этому варианту

Иногда с получением ипотеки, как и других кредитов на большие суммы, могут возникнуть проблемы – банк может отказаться выдавать кредит нужного объёма из-за того, что уровень доходов клиента недостаточно высок для него или кредитная история слегка подпорчена. И это уже может стать поводом для отказа, ведь банки очень придирчивы, когда стоит вопрос о выдаче крупных сумм.

Именно из таких ситуаций хорошим выходом станет использование в качестве залога уже имеющейся в собственности недвижимости. Это существенно снижает риски банка, в результате шансы на получение ипотеки, наоборот, серьёзно возрастают. Помимо этого, даже некоторые из тех, кто и без того мог бы получить ипотеку, выбирают такой вариант, поскольку он обеспечивает условия чуть выгоднее, чем если не предоставлять в залог банку собственную недвижимость. Ипотека под залог имеющегося жилья в Сбербанке имеет несколько особенностей, которые мы ещё рассмотрим по ходу статьи.

Разновидности ипотеки

Сначала стоит отметить, что кредитные программы делятся на две основные категории:

целевые;
нецелевые.

Различие в том, что в случае выбора целевой программы, все выделенные банком по ней деньги должны быть направлены именно на обозначенную заёмщиком в заявке на кредит цель – то есть, в нашем случае, на приобретение недвижимости. То, что деньги расходуются по назначению, должно контролироваться банком, для чего сам заёмщик должен будет собирать все бумаги об использовании кредитных средств и предоставлять их банку – довольно кропотливое дело, требующее времени и сил, а если не собрать все нужные справки, можно получить штраф.

Нецелевой кредит, с другой стороны, не накладывает таких ограничений, и использовать его можно на любые нужды, а потому и отчитываться перед банком не нужно – следует только вовремя гасить все платежи по нему.

Понятно, что эта разница в свободе расходования средств компенсируется процентной ставкой – в первом случае она заметно ниже. Именно поэтому, несмотря на большую сложность получения целевых кредитов, далее мы будем рассматривать именно их.

Ипотека под залог недвижимости

Сейчас в каждом банке есть целая линейка ипотечных продуктов, связанных с залогом недвижимости, ведь в таком случае риски банка относительно невелики.

С другой стороны, довольно выгодны они и заёмщикам, поскольку процентная ставка оказывается ниже, чем без использования залога. Вместо этого, конечно, можно оформить нецелевой кредит. Но ставка тогда окажется куда выше, а денег банк выделит куда меньше, при этом необходимо иметь высокие доходы и идеальную кредитную историю – иначе получить нецелевой кредит приличного объёма не выйдет. В случае же, если оформляется ипотека под залог недвижимости, к обычному кредитному договору добавляется ещё один договор – залоговый.

Однако есть и ещё один значимый нюанс. Помимо необходимости оформлять бумаги, доказывающие что деньги были потрачены строго на приобретение недвижимости, а наиболее неприятной стороной является не само обязательство потратить выделенные по целевому кредиту деньги строго на указанную цель, а именно то, что его выполнение нужно подтверждать документально. Так вот, этим вторым нюансом является необходимость собирать ещё большее число документов в случае, если закладываться под кредит будет уже имеющаяся недвижимость. Почему? Потому что у банка имеется список требований к такой недвижимости, и нужно будет подтвердить, что все они в данном случае выполнены.

Требования к залогу

Рассмотрим все предъявляемые банком требования:

необходимо, чтобы в жилище имелись все жизненно важные коммуникации, то есть электричество, водопровод, отопление;
отсутствие каких-либо обременений, связанных с недвижимостью;
соответствующая технической документации планировка;
жильё должно иметь собственную кухню, туалет и ванную, быть отдельным.

Это требования к самой квартире, помимо этого, имеются также и требования к зданию, в котором она располагается:

наличие, по меньшей мере, пяти этажей;
постройка 1950 года и позже;
неаварийность здания, оно не должно нуждаться в капитальном ремонте и квалифицироваться как ветхое жильё.

Если какое-то условие не будет выполнено, то в залог квартиру банк брать просто не станет, а ипотеку, соответственно, не даст.

Есть свой список требований и к дому:

наличие кирпичного, каменного либо цементного фундамента;
металлические, железобетонные либо смешанные перекрытия;
отсутствие аварийного статуса;
износ менее 70%;
свобода от обременений – не сдаётся в аренду, не выступает залогом по другому кредиту и т.п.

К домам в целом банки относятся с большим подозрением, в том числе и Сбербанк. Потому если даже всем критериям дом формально и удовлетворяет, но при этом построен раньше 1957 года, то необходимо будет отдельно получить справку о том, что он не должен быть капитально отремонтирован, подвергнуться сносу либо капитальной реконструкции.

Квартира или дом, оставляемые в залог, должны быть оценены экспертом-оценщиком, вызов которого оплачивает заёмщик. Исходя из той суммы, в которую недвижимость будет оценена, и будет рассчитываться размер ссуды, которую под неё может выдать банк. Обычно так можно получить до 70% цены закладываемой недвижимости. Помимо этого, такой же оценке должна подвергнуться и приобретаемая недвижимость, что тоже повлияет на объём выдаваемых средств – как правило, выделяют до 80% цены приобретаемой недвижимости. При этом не стоит забывать и про предыдущее ограничение по цене закладываемой недвижимости. То есть, если 80% цены приобретаемой недвижимости составляют 3 миллиона рублей, а 70% цены закладываемой – всего 2 миллиона, то рассчитывать стоит именно на получение 2 миллионов.

Оформление

Ипотека в Сбербанке под залог имеющейся недвижимости оформляется так же, как и обычная, но вдобавок к тому нужно, чтобы предоставляемая в залог недвижимость была снабжена всеми необходимыми документами. Помимо них, необходимо также собрать все остальные документы, требующиеся для оформления ипотеки, и обратиться с ними в банк. Если ответ банка будет положительным, затем оценивается залоговое имущество и выделяются средства.

Условия и кредитные программы

Есть несколько стандартных условий, которые практически не меняются от программы к программе, да и в других банках примерно такие же. Это:

максимальный срок – обычно составляет 25-30 лет;
предоставляемая сумма покрывает примерно 80% стоимости имущества, которое планируется приобрести, остальное заёмщик должен изыскать самостоятельно.

Программы, предоставляемые Сбербанком в 2017 году:

Кредит на покупку готового жилья

Процентная ставка по нему всего лишь 10,5%, а первоначальный взнос начинается от 20%. Но 10,5% – это минимальная ставка, действующая в рамках акции для молодых семей при условии электронной регистрации. Если условие электронной регистрации не выполнено – ставка повышается на 0,5%, если ваша семья не подходит для участия в акции, действующей для молодых семей – ставка также повышается на 0,5%.

Ипотека плюс материнский капитал

В рамках этой программы ипотечный кредит можно частично погасить из средств материнского капитала – либо использовать его вместо первоначального взноса. В остальном же условия по данной программе те же, что и по предыдущей.

Кредит под строительство

Как ясно из названия, специфика здесь в том, что средства предоставляются не для покупки недвижимости, а для её строительства. Соответственно, для заёмщика это шанс сэкономить, построив дешевле, чем можно было бы приобрести, и к тому же сделать всё качественно, либо же он вообще не собирается экономить, а нацелен именно на высокое качество. С другой стороны, для банка выдавать такой кредит более рискованно, поскольку неизвестно, как пойдёт строительство – здесь слишком много факторов, которые могут пойти не так и чреваты задержками с выплатами. Потому недвижимость в залог для обеспечения такого кредита – хорошее средство убедить банк его выдать. Но процентная ставка здесь будет повыше – от 12%, и то лишь для получателей заработной платы на карту Сбербанка. Первоначальный взнос составляет 25% суммы.

Кредит на приобретение или строительство загородной недвижимости

Процентная ставка по нему начинается от 11,5%, первый взнос составляет 25%.

Акция на новостройки

По ней предоставляются весьма выгодные условия для покупки жилья в новостройках – базовая ставка всего 10%, более того, она может быть понижена до 8% по программе субсидирования застройщиками. К тому же минимальный первый взнос может всего 15%.